任何企业迟早都会面临需要选择经营场所的事实。首次开业、扩建或搬迁时，选择和租赁商业地产始终是一件压力很大的事情，如何租赁需要房地产知识。
Rashid Rafikov 告诉我们如何选择和租赁房间、检查文件并签署协议。
拉希德·拉菲科夫
房地产经纪人、房地产行业专家、导师
我们根据外部因素进行选择
经营场所的形状决定了企业的类型。当然，有几个一般标准。对于大多数壁龛的业主来说，请注意：
位置 – 距道路第一线或第二线
停车位 – 停车位应尽如何租赁可能靠近您的位置
平方英尺 – 对于某些类型的业务，已经制定了面积标准
交通交汇处 – 并非所有客户都开车，因此乘坐公共交通工具也应该很容易到达
在租赁房产之前，请检查其是否符合所有法律规定。对于独立房间：
距托儿所的距离
周围景观区
主墙和通讯的可用性
公寓楼的商业用房有大量的要求 – 您无法在一篇文章中涵盖所有内容。除了联邦要求外，还有地区性要求 – 每个地区可能有自己的禁令和规范。
您可以检查标准的立法行为：
医疗中心、美容院、牙科的卫生标准
杂货店和公共餐饮场所卫生标准
所有非住宅场所的消防规定
区域标准可以在您所 特殊数据库 在政府网站的“建筑部门”部分找到
新楼房和老房子哪个更好？
新建筑有几个优点：
新通讯
外观漂亮
开发商已设计好非 成功的电子邮件营销最佳实践 住宅首层或地下室
但现代新建筑并不总是坐落在便利的地点——通常是偏远地区、狭窄的庭院、没有停车场、距离道路第三条或更深处的地方。它们适合具有多个地点的网络业务。例如，连锁美甲沙龙可以在大型住宅区租用场地作为其门店，并为该 dzb 目录 住宅区的居民提供服务。
老房子有好位置：
第一行或第二行
基础设施发达
城市中心地区
例如，在旧房子中，经过改进如何租赁的房子，通讯和墙壁已经磨损，那里发现了昆虫，需要好好修理。此外，开发商并没有为此类房屋设计商业用途的楼层。需要检查房屋的状况、用途、转让是否正确完成等。
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按租赁类型选择
当您寻找房产时，您会遇到两个概念：租赁和转租。无需害怕第二种形式；我将解释它是什么以及这些概念有何不同。
向业主出租
直接租赁是直接与业主签订的协议。该房屋有一位业主，他将其出租用于各种目的。这种形式通常更便宜且更安全。
直接租赁的缺点：业主通常不关心房屋的维修和布置 – 所有这些都落在租户的肩上。
转租
如今，转租是房地产中的一种独立业务，尤其是在商业房地产中。转租人租用一个大的非住宅用房，将其分成几个小用房，然后出租给其他商人。这是绝对合法的 -艺术。俄罗斯联邦民法典第 615 条。
通常转租的是已经为特定业务配备的办公室或整栋建筑。企业家只需要把他的设备、家具带到那里并挂一个牌子即可。转租人已将其利润投资于最终租户的每月付款中。
例如，转租人每月向业主支付 30,000 美元，并向企业家收取每月 50,000 美元的费用。总计 20,000 – 转租人的利润。
我们在租赁商业地产之前检查文件
也许是最关键的阶段。在房地产领域，您应该始终仔细检查文件 – 企业主的安心取决于此。
需要与业主核实的事项：
国家统一房地产登记册摘录 – 房产地籍号码和业主数据都写在其中；这些数据还可以在 Rosreestr 网站上查看；
护照
需要向分租客核实什么：
现有个体企业家或有限责任公司的可用性
同意转租或业主单独同意转租
护照
物业管理授权书 – 如果分租客管理业主的资产，则可选
我们为场地制定租赁协议
标准租赁或转租协议必须包括：
双方数据——出租人和承租人
合同的主题是对房屋的详细描述，标明地籍号码
协议期限 – 租赁协议可以无限期，转租 – 仅在与业主签订的租赁协议期限内
双方的权利和义务、和解规则以及任何附加条件——一切都必须清楚明确地说明。在法庭上，合同将起到决定性的作用。
专家建议：
在合同中写下房东有义务至少提前三个月通知您驱逐的条款。关于租金上涨——为期六个月。这样您就有时间寻找新的办公地点或重新安排预算。
转租协议与租赁协议不同：
表明这是转租的信息必须包括与业主的主要协议的编号及其期限
事实上，转租人对业主负责，而不是对次要租户（即企业主）负责
如果主合同提前终止，如何处理的条件，例如，主雇主必须补偿企业家寻找新场所的费用或其他条件
除协议外：
房屋和库存的接受和转让行为- 请务必与合同一起起草此类行为，写下房屋中所有贵重物品的价值。甚至值得描述插座的数量、墙壁的颜色和管道的状况。
贷款协议- 如果您计划翻新房屋，则需要起草该协议。投资在别人财产上的辛苦赚来的钱并不总是能收回来，所以我建议你谨慎行事。计算如何租赁大致的维修预算，并让业主签署贷款协议 – 就好像他向您借了这笔钱一样。为什么要贷款？这就是为什么它在法庭上更容易得到证明，很少有争议，而且你可以自己起草而不需要律师。
专家建议：
如果您的合同期限最长为 11 个月（含 11 个月），那么您无需向 Rosreestr 注册 – 这是短期租赁。
如果期限为12个月或以上，则必须提交国家注册。我建议通过 Rosreestr 签订协议 – 这样在发生任何争议时他们可以获得更大的法律效力。注册费用为 1600 卢布。
我们来总结一下
每笔房地产交易都是独一无二的。即使是标准租赁，也可能会出现您以前从未遇到过的细微差别。本文提供了一般参数和建议，但我们的专如何租赁家建议与聪明的律师或房地产经纪人一起进行交易。